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Les diagnostics énergétiques obligatoires

Le 01/01/2011

Le 1er janvier 2011 est entré en vigueur un nouveau dispositif obligatoire en cas de vente ou d'achat d'un bien : le diagnostic technique des installations électriques. Petit rappel de tous les diagnostics à effectuer avant une transaction immobilière.

La règle

Le vendeur d'un bien immobilier doit le soumettre, à ses frais, à un ensemble d'« examens », et ce, avant la signature de la vente.

Objectif : permettre au candidat à l'acquisition d'acheter en toute connaissance de cause, qu'il s'agisse de la présence de plomb, de termites ou d'amiante, de l'état des installations de gaz, de l'exposition à des risques naturels et technologiques, de la performance énergétique du bien, et plus récemment, de l'état des installations électriques. Ces renseignements seront ensuite collectés dans un « dossier de diagnostic technique » annexé à la signature du compromis, ou, au plus tard, à l'acte de vente notarié.

Plomb, amiante, termites

Tout bien construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l'objet d'une analyse en matière de plomb. Un « constat de risque d'exposition au plomb » (CREP) permet de détecter et d'identifier la présence de ce métal dans les parties privatives d'une maison, ou d'un immeuble. Objectif : prévenir les intoxications liées à la dégradation du matériau. Depuis le 12 août 2008, le syndic doit également tenir à disposition de tous les occupants un CREP dans les parties communes.

Le même principe de prévention régit le diagnostic « amiante ». Un document baptisé « état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante » doit informer l'acquéreur d'un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sur la quantité, la situation et l'état de conservation des éléments susceptibles d'en contenir.

Il existe un troisième ennemi, qu'il est préférable d'éradiquer avant toute signature : les  termites. Premier réflexe à adopter : vérifier si un arrêté préfectoral exige le diagnostic « termites », auprès de la mairie, du département, de la préfecture ou encore de la DDE du lieu concerné. Le cas échéant, une déclaration devra être effectuée en mairie au cours du mois qui suit la découverte, avant un traitement des charpentes destiné à éliminer les termites, et ce, aux frais du propriétaire. Mieux vaut donc anticiper, et prévoir une clause, dans le compromis, négociant la prise en charge du traitement parasitaire en cas de mauvaise surprise.

Gaz

Depuis le 1er novembre 2007, le gaz fait aussi l'objet d'une observation méticuleuse, dans les logements au sein desquels l'installation intérieure est réalisée depuis plus de 15 ans (sauf en présence d'une attestation de conformité « Qualigaz »). Une description précise, qui doit dater de moins de 3 ans, décrit l'état général et les modes d'aération de l'équipement.

Risques naturels et technologiques

Inondation, séisme, explosion : certaines zones géographiques sont concernées par des risques qu'il est indispensable de connaître. Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur d'un logement, ou d'un terrain implanté en zone « sensible » - quelle que soit sa destination - doit en informer l'acquéreur, au sein d'un « état des risques naturels et technologiques » datant de moins de 6 mois (informations et formulaires à retirer auprès de la mairie, du département ou de la préfecture). Un document qui permet de prendre connaissance de la présence locale d'un plan de prévention des risques, ou encore d'une zone de sismicité, assorti des comportements à adopter en cas d'urgence.

Performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique est le seul à n'avoir qu'une valeur d'information. Valable 10 ans, il concerne obligatoirement les ventes de bâtiments existants, mais aussi les constructions neuves dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007. Les informations qu'il délivre concernant les consommations d'énergie du logement - estimées ou réellement constatées - sont réunies dans des « étiquettes énergie » accompagnées de conseils pour améliorer le résultat obtenu (aération, régulation des appareils de chauffage, choix de l'éclairage basse consommation...).

Sanctions

L'absence de l'un de ces diagnostics obligatoires entraine, pour le vendeur, l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Exception faite, toutefois, du diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur indicative.

Mise en oeuvre

Alors que l'état des risques naturels et technologiques peut être rédigé par le propriétaire, les autres diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés.